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國企資訊 2019年 第21期
發(fā)布時間:2019-07-22 | 瀏覽次數(shù):37233 次

國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、

出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》


近日,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)。

《意見》指出,要以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo),認(rèn)真落實黨中央、國務(wù)院決策部署,充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用,更好發(fā)揮政府作用,堅持問題導(dǎo)向,加快建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場,使市場規(guī)則健全完善,交易平臺全面形成,服務(wù)和監(jiān)管落實到位,市場秩序更加規(guī)范,制度性交易成本明顯降低,土地資源配置效率顯著提高,形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系,為加快推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。

《意見》要求,要堅持社會主義市場經(jīng)濟(jì)改革方向,完善交易規(guī)則,維護(hù)市場秩序。堅持平等、全面、依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)。充分尊重權(quán)利人意愿,保障市場主體合法權(quán)益。提高服務(wù)效能,強化服務(wù)意識,優(yōu)化交易流程,降低交易成本,全面提升土地市場領(lǐng)域政府治理能力和水平。

《意見》提出了完善土地二級市場的主要任務(wù)。一是完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則,促進(jìn)要素流通。明確建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式,明晰不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件,完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策,實施差別化的稅費政策。二是完善出租管理,提高服務(wù)水平。規(guī)范以有償方式或以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理,簡化審批程序,營造良好的出租環(huán)境。三是完善抵押機制,保障合法權(quán)益。明確不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)抵押的條件,規(guī)定自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人。探索養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。四是創(chuàng)新運行模式,規(guī)范市場秩序。在市、縣自然資源主管部門現(xiàn)有的土地交易機構(gòu)或平臺基礎(chǔ)上搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺,規(guī)范交易流程,加強信息互通共享。五是健全服務(wù)體系,加強監(jiān)測監(jiān)管。要求提供便捷高效的政務(wù)服務(wù),培育和規(guī)范社會中介組織,加強對土地市場的整體調(diào)控,完善信用體系,全面規(guī)范市場運行。

《意見》要求,各地各有關(guān)部門要加強組織領(lǐng)導(dǎo),結(jié)合實際研究制定實施細(xì)則和配套措施,確保各項工作舉措和要求落實到位。此外,已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,可參照本意見執(zhí)行。

經(jīng)市人民政府同意,現(xiàn)將《呼和浩特市2019年政務(wù)公開工作要點》印發(fā)給你們,請結(jié)合工作實際,認(rèn)真貫徹落實。


國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、

抵押二級市場的指導(dǎo)意見


國辦發(fā)〔2019〕34號


各省、自治區(qū)、直轄市人民政府,國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu):

土地市場是我國現(xiàn)代市場體系的重要組成部分,是資源要素市場的重要內(nèi)容。改革開放以來,通過大力推行國有建設(shè)用地有償使用制度,我國基本形成了以政府供應(yīng)為主的土地一級市場和以市場主體之間轉(zhuǎn)讓、出租、抵押為主的土地二級市場,對建立和完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制、促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用、加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程起到了重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展,土地二級市場運行發(fā)展中的一些問題逐步凸顯,交易規(guī)則不健全、交易信息不對稱、交易平臺不規(guī)范、政府服務(wù)和監(jiān)管不完善等問題比較突出,導(dǎo)致要素流通不暢,存量土地資源配置效率較低,難以滿足經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的需要。為完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場,結(jié)合各地改革試點實踐,經(jīng)國務(wù)院同意,現(xiàn)提出以下意見。

一、總體要求

(一)指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo),全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神,緊緊圍繞統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個全面”戰(zhàn)略布局,認(rèn)真落實黨中央、國務(wù)院決策部署,充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用,更好發(fā)揮政府作用,堅持問題導(dǎo)向,以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向,以促進(jìn)土地要素流通順暢為重點,以提高存量土地資源配置效率為目的,以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ),與國土空間規(guī)劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相銜接,著力完善土地二級市場規(guī)則,健全服務(wù)和監(jiān)管體系,提高節(jié)約集約用地水平,為完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制、推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。

(二)基本原則。

把握正確方向。堅持社會主義市場經(jīng)濟(jì)改革方向,突出市場在資源配置中的決定性作用,著力減少政府微觀管理和直接干預(yù)。落實“放管服”改革總體要求,強化監(jiān)管責(zé)任,減少事前審批,創(chuàng)新和完善事中事后監(jiān)管,激發(fā)市場活力,增強內(nèi)生動力。

規(guī)范市場運行。完善交易規(guī)則,維護(hù)市場秩序,保證市場主體在公開、公平、公正的市場環(huán)境下進(jìn)行交易,保障市場依法依規(guī)運行和健康有序發(fā)展,促進(jìn)要素流動和平等交換,提高資源配置效率。

維護(hù)合法權(quán)益。堅持平等、全面、依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)。充分尊重權(quán)利人意愿,保障市場主體合法權(quán)益,實現(xiàn)各類市場主體按照市場規(guī)則和市場價格依法平等使用和交易建設(shè)用地使用權(quán),實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)有效激勵。切實維護(hù)土地所有權(quán)人權(quán)益,防止國有土地資產(chǎn)流失。

提高服務(wù)效能。強化服務(wù)意識,優(yōu)化交易流程,降低交易成本,提高辦事效率,方便群眾辦事,全面提升土地市場領(lǐng)域政府治理能力和水平。

(三)目標(biāo)任務(wù)。建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場,市場規(guī)則健全完善,交易平臺全面形成,服務(wù)和監(jiān)管落實到位,市場秩序更加規(guī)范,制度性交易成本明顯降低,土地資源配置效率顯著提高,形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。

(四)適用范圍。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán),重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產(chǎn)交易的,應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。

二、完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則,促進(jìn)要素流通

(五)明確建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式。將各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。涉及到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)。

(六)明晰不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,需經(jīng)依法批準(zhǔn),土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳土地出讓價款,按轉(zhuǎn)移登記辦理;不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規(guī)劃的前提下,由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下,應(yīng)充分保障交易自由;原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的,從其約定。以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定,不再報經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機關(guān)批準(zhǔn);轉(zhuǎn)讓后,可保留為作價出資或入股方式,或直接變更為出讓方式。

(七)完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策。分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨立分宗條件,涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的,轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的,應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意,不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。

(八)實施差別化的稅收政策。各地可根據(jù)本地實際,在地方權(quán)限內(nèi)探索城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策,促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

三、完善出租管理,提高服務(wù)水平

(九)規(guī)范以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的,不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。

(十)規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益,納入土地出讓收入管理。宗地長期出租,或部分用于出租且可分割的,應(yīng)依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度,出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的,不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。

(十一)營造建設(shè)用地使用權(quán)出租環(huán)境。市、縣自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息發(fā)布條件和場所,制定規(guī)范的出租合同文本,提供交易鑒證服務(wù),保障權(quán)利人的合法權(quán)益。統(tǒng)計分析建設(shè)用地使用權(quán)出租情況及市場相關(guān)數(shù)據(jù),定期發(fā)布出租市場動態(tài)信息和指南。

四、完善抵押機制,保障合法權(quán)益

(十二)明確不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)抵押的條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán),劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后,根據(jù)租賃合同約定,其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

(十三)放寬對抵押權(quán)人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù),涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

(十四)依法保障抵押權(quán)能。探索允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。各地要進(jìn)一步完善抵押權(quán)實現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定的配套措施,確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險提示機制和抵押資金監(jiān)管機制,防控市場風(fēng)險。

五、創(chuàng)新運行模式,規(guī)范市場秩序

(十五)建立交易平臺。各地要在市、縣自然資源主管部門現(xiàn)有的土地交易機構(gòu)或平臺基礎(chǔ)上搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺,匯集土地二級市場交易信息,提供交易場所,辦理交易事務(wù),大力推進(jìn)線上交易平臺和信息系統(tǒng)建設(shè)。

(十六)規(guī)范交易流程。建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息;可自行協(xié)商交易,也可委托土地二級市場交易平臺公開交易;達(dá)成一致后簽訂合同,依法申報交易價格,申報價格比標(biāo)定地價低20%以上的,市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。各地要加強交易事中事后監(jiān)管,對違反有關(guān)法律法規(guī)或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的,不予辦理相關(guān)手續(xù)。

(十七)加強信息互通共享。加強涉地司法處置工作銜接,涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件,自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)向人民法院提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況等。建立健全執(zhí)行聯(lián)動機制,司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場交易平臺交易。加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接,政府有關(guān)部門或事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,應(yīng)征求自然資源主管部門意見,并將宗地有關(guān)情況如實告知當(dāng)事人。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、市場監(jiān)管等主管部門應(yīng)加強對涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管。加強建設(shè)用地使用權(quán)與房地產(chǎn)交易管理的銜接,建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的,住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門與自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)加強信息共享。

六、健全服務(wù)體系,加強監(jiān)測監(jiān)管

(十八)提供便捷高效的政務(wù)服務(wù)。在土地交易機構(gòu)或平臺內(nèi)匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門或機構(gòu)的辦事窗口,大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”,積極推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”,大力精簡證明材料,壓縮辦理時間,提高辦事效率和服務(wù)水平。發(fā)揮土地交易機構(gòu)或平臺的專業(yè)優(yōu)勢,提供法律、政策咨詢服務(wù),協(xié)調(diào)矛盾,化解糾紛,營造良好的交易環(huán)境。

(十九)培育和規(guī)范中介組織。發(fā)揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用,發(fā)展相關(guān)機構(gòu),為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)。各地要加強指導(dǎo)和監(jiān)管,引導(dǎo)社會中介組織誠信經(jīng)營。

(二十)加強市場監(jiān)測監(jiān)管與調(diào)控。健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度,完善監(jiān)測監(jiān)管信息系統(tǒng)。嚴(yán)格落實公示地價體系,定期更新和發(fā)布基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價;完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機制,防止交易價格異常波動。土地轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資金來源應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規(guī)定。強化土地一、二級市場聯(lián)動,加強土地投放總量、結(jié)構(gòu)、時序等的銜接,適時運用財稅、金融等手段,加強對土地市場的整體調(diào)控,維護(hù)市場平穩(wěn)運行。

(二十一)完善土地市場信用體系。土地轉(zhuǎn)讓后,出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,受讓人應(yīng)依法履約。要加強對交易各方的信用監(jiān)管,健全以“雙隨機、一公開”為基本手段、以重點監(jiān)管為補充、以信用監(jiān)管為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機制。各地要結(jié)合本地區(qū)實際,制定土地市場信用評價規(guī)則和約束措施,對失信責(zé)任主體實施聯(lián)合懲戒,推進(jìn)土地市場信用體系共建共治共享。

七、保障措施

(二十二)加強組織領(lǐng)導(dǎo)。各地區(qū)各有關(guān)部門要充分認(rèn)識完善土地二級市場的重要性,結(jié)合實際研究制定實施細(xì)則和配套措施,確保各項工作舉措和要求落實到位。各級自然資源、財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、稅務(wù)、市場監(jiān)管、金融等主管部門要建立聯(lián)動機制,明確分工,落實責(zé)任,做好人員和經(jīng)費保障,有序推進(jìn)土地二級市場建設(shè)。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,可參照本意見執(zhí)行。

(二十三)重視宣傳引導(dǎo)。加大對土地二級市場相關(guān)政策的宣傳力度,及時總結(jié)推廣各地典型經(jīng)驗和創(chuàng)新做法,擴大土地二級市場影響力、吸引力,調(diào)動市場主體參與積極性。合理引導(dǎo)市場預(yù)期,及時回應(yīng)公眾關(guān)切,營造良好的土地市場輿論氛圍,提升市場主體和全社會依法規(guī)范、節(jié)約集約用地的意識,切實提高資源利用效率。

(二十四)嚴(yán)格責(zé)任追究。強化監(jiān)督問責(zé),對違反土地二級市場相關(guān)規(guī)定的地方政府和有關(guān)部門、單位以及責(zé)任人員嚴(yán)格實行責(zé)任追究,堅決打擊各種腐敗行為。


國務(wù)院辦公廳

2019年7月3日

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